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                    房屋確權必須注意這些問題

                    來源:北大法律信息網  作者:齊精智,陜西明樂  時間:2018-11-24 19:13

                     房產確認之訴是指依據《物權法》第三十三條:因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。

                      原則上,依據《物權法》第十四條規定;不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。房屋產權原則上是以房產證書為根據。

                      例外,依據《物權法》第二十八條:因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。齊精智律師提示人民法院的確權之訴也能起到房產證書的效力。

                      但房產確權之訴的適用并非沒有限制。本文不惴淺陋,分析如下:

                      一、房產被法院查封后,當事人不能提起確權之訴。

                      最高人民法院印發《關于執行權合理配置和科學運行的若干意見》的通知:26、審判機構在審理確權訴訟時,應當查詢所要確權的財產權屬狀況,發現已經被執行局查封、扣押、凍結的,應當中止審理;當事人訴請確權的財產被執行局處置的,應當撤銷確權案件;在執行局查封、扣押、凍結后確權的,應當撤銷確權判決或者調解書。

                      二、出賣人拒絕辦理房產過戶手續,買受人不能提起確權之訴。

                      《北京高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第二十條:房屋買賣合同簽訂后,出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權轉移登記,買受人提起房屋確權之訴,要求確認房屋歸其所有的,法院應當行使釋明權,告知其應當變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權轉移登記,買受人堅持不變更的,對其訴訟請求,不予支持。

                      三、借名買房中實際出資人可以提起確權之訴并要求過戶。

                      《北京高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第十五條:當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

                      四、對于案外人不服執行異議裁定,不宜允許當事人另案確權。

                      最高人民法院《關于執行權合理配置和科學運行的若干意見》第二十六條規定,審判機構在審理確權訴訟時,應當查詢所要確權的財產權屬狀況,發現已經被執行局查封、扣押、凍結的,應當中止審理;當事人訴請確權的財產被執行局處置的,應當撤銷確權案件;在執行局查封、扣押、凍結后確權的,應當撤銷判決或者調解書。

                      據此,案外人在執行機構已查封、扣押、凍結后提起確權之訴的,非執行法院應不予受理,已經受理的應依法中止或者撤銷。

                      五、判房屋買賣繼續履行并交付使用并非確權,不能排除法院執行。

                      裁判要旨:即使判決合同繼續履行以及將房產交付使用,該判決也不能認定是對案涉房產的確權,房產交付也只是占有和使用的交付,并非所有權的轉移。在原告所提供的的證據既無法證實該房產登記在其名下,也無法證實其對涉案房產已經支付全部價款并實際占有時,其對案涉房產的權利不能排除他人的執行。

                      案件來源:《惠州市祥盛貿易發展總公司(以下簡稱祥盛貿易公司)因與湖南省國立投資(控股)有限公司(以下簡稱國立投資公司)案外人執行異議之訴案》【(2016)最高法民申2609號】。

                      六、離婚案件中,對尚未取得房產的證書的婚內共有房產不宜判決房屋所有權的歸屬。

                      根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題解釋(二)》第二十一條規定:“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的,人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬,應當根據實際情況判決由當事人使用”,雙方雖在離婚協議中約定房屋歸劉某所有,但因其至今尚未取得該房屋的所有權,本院不宜確認該房屋的所有權歸原告所有,遂作出上述判決。

                      七、無給付內容的確權判決無執行性。

                      最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第四百六十三條:當事人申請人民法院執行的生效法律文書應當具備下列條件:(一)權利義務主體明確;(二)給付內容明確。法律文書確定繼續履行合同的,應當明確繼續履行的具體內容。

                      綜上,房產確權之訴的局限性非常明顯,在司法實務中藥謹慎適用。

                      來源:北大法律信息網 作者:齊精智,陜西明樂律師事務所高級合伙人

                      來源:北大法寶

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